torsdag 31 oktober 2013

Marköpet i Teckomatorp. Fem halvsanningar som får sitt hela svar

Det florerar ett antal halvsanningar om kommunens försök att komma över den värdefulla mark som finns i norra delen av Teckomatorp, men söder om väg 17. Kommunen har gjort många försök att förvärva marken därför att den ligger bra till på flera olika sätt. Man får ordning på samhällsbilden i norra Teckomatorp som just nu är splittrad och ger ett mycket nedgånget intryck. Marken är också attraktiv för exploatering. Närheten till Pågatågsstationen och närheten till väg 17 ger ett utmärkt boendeläge för pendlare. Marken längst ut mot väg 17 ger ett utmärkt läge för företagsetableringar och det finns närhet till förskola. Med de planerade åtgärderna kommer man också att kunna erbjuda en säker promenadväg till låg- och mellanstadieskolan. Med 17 minuter till Lund med Pågatåg och 40 minuter till Triangeln i Malmö är läget lysande för arbetspendlare.

Tyvärr har förvärvet kringgärdats av både politiska och juridiska strider. Det florerar massor av halvsanningar och de flesta har inte enkel tillgång till alla dokument i ärendet. Även om man har det så är det en svårgenomtränglig massa med text. Jag har haft tillfälle att läsa alla handlingar, flera gånger. Jag har också haft anledning och möjlighet att resonera om både köp och domslut med jurister med specialkunskap inom just detta område. Därför har jag fått en tydlig bild av hur saker hänger ihop i denna fråga.
Allt detta, tillsammans med den kunskap jag fått inom ekonomi under mina år som ekonomichef på Luftvärnsregementet i Halmstad, Redovisningschef på P 7 på Revingehed och som Controller på P 7 på Revingehed, gör att jag tycker att jag förstår innebörden i en långsiktig positiv satsning av det här slaget.

Därför tänker jag på enklaste sätt nu redovisa hela svar på de halvsanna påståenden som florerar.

1. Priset är ett överpris och ligger på en nivå som är tre gånger så högt som marknadsvärdet!
Så här är det:
Marken har värderats dels i nuvarande skick, som ren jordbruksmark. Värdet baseras då på hur mycket en lantbrukare kan tjäna på att odla marken. i detta fall är inte marken värd mer än ca 15-17 miljoner. Men i en bilaga till samma värderingsdokument skriver samma person att marken är, om den detaljplaneläggs, värd ca 90 kr/m2. Detta innebär att marken i detta läge är värd runt 30 miljoner. Men då är användningen inte jordbruk utan bostadsändamål. Att detaljplanelägga en mark av detta slag kostar några hundra tusen och är en liten kostnad i sammanhanget. Men det är bara kommunen som får detaljplanelägga mark. Kommunen har ett så kallat Planmonopol och bestämmer helt själv vilken mark som skall detaljplaneläggas. Kommunen har rätt att detaljplanelägga vilken mark som helst. Även mark som kommunen inte äger.

Tänk efter själv... skulle du sälja en sak för 15 miljoner om du visste att den var värd 30 miljoner?

2. Räntan för markköpet är runt 1 miljon om året. De pengarna skulle vi kunna använda till vård eller skola i stället!
Så här är det:
Ja utgiften för att äga marken är runt 1 miljon om året. Men detta är också bara en halvsanning. Man berättar inte att marken också ger en inkomst. Så länge kommunen inte sätter igång och börjar förbereda för bygge (det behöver man inte göra även om marken är detaljplanelagd) så hyr kommunen ut marken för jordbruksändamål. Det är bra mark och hyran blir ganska hög. Mellanskillnaden mellan räntan på 1 miljon och inkomsten vid uthyrning blir någonstans mellan 600-800 tusen. De senaste åren har värdet på mark ökat snabbare än detta belopp per år och bara att äga marken blir en ren förtjänst. Dock får inte kommunen förtjänsten fören den dag vi börjar sälja tomter.

3. Detta är en dålig affär och kommunen kommer att göra förlust som skattebetalarna får stå för!
Så här är det:
Detta markköp kostar mycket pengar. Men trots det höga markpriset så kommer de färdiga tomterna att vara mycket konkurrenskraftiga i pris. Vi kommer att kunna ligga lägre än många andra kommuner runt om i vår del av Skåne. Detta tillsammans med närheten till kommunikationer kommer också att göra marken oerhört lättsåld. I hela svaret på förra påsåendet berättade jag att det är en vinst bara att äga marken. Men den stora vinsten kommer när kommunen har sålt allt ihop. Då har för det första kommunen fått tillbaka alla pengar man lagt ut, plus så mycket pengar att även den årliga kostnaden har återbetalts. Men nu kommer lyftet. När alla tomter är bebodda blir den årliga inkomsten för kommunen 65 miljoner om året. Ha, ha, ha... säger man då. Det där är fejkade siffror... Nej. Den beräkning som gjorts har utgått från samma kalkylprinciper som kommunen använder vid det årliga budgetarbetet. Dessa principer har under många år visat sig stämma väl. detta ser man bla på att kommunen har en väldigt bra och stabil ekonomi. 65 miljoner om året.... det ni! Ja, det kommer att finnas utgifter också när befolkningen växer. Men det blir ändå väldigt mycket pengar över.

4. Kommunen blev fälld i domstol därför att man begick ett lagbrott när man ville köpa marken!
Så här är det:
Detta är en av de värsta halvsanningarna eftersom det indirekt utpekar ett antal personer som brottslingar. När första instans, Förvaltningsrätten fick ärendet hade tyvärr någon, jag vet inte vem och varför, inte skickat med den bilaga som visade att marken var värd 90 kr/m2. Rätten hade bara värderingen som jordbruksmark att luta sig mot. Normalt är det de personer som anmäler (klagar på) beslutet som har bevisbördan och skall visa att kommunen gjort fel. När Förvaltningsrätten endast hade en värdering, som angav ca halva beloppet, så beslutade man att låta bevisbördan gå över till kommunen. Detta är mycket ovanligt, men under rådande omständigheter så klandrar jag dem inte. Domstolen sa, att då man saknade en samhällsekonomisk kalkyl som visade på de vinster i framtiden som kommunen hävdade, så valde man att upphäva beslutet eftersom man inte kunde utesluta att kommunen hade fel och därmed gynnade en enskild person (nuvarande markägare). Eftersom nu kommunen hade bevisbördan så gick beslutet mot kommunen.
När kommunen fick detta besked gjorde man omedelbart den samhällsekonomiska kalkyl som nu visar att kommunen får in 65 miljoner om året när marken är full av invånare. Med denna i handen så överklagade kommunen till nästa instans (Kammarrätten). Kammarrätten valde då att INTE ge prövningsrätt. Man brydde sig inte om att kommunen gjort sin hemläxa. Man ville inte ens titta på den. Kommunen prövade då att klaga till Högsta Förvaltningsdomstolen för att försöka förmå Kammarrätten att titta på den beräkning som Förvaltningsdomstolen sagt att kommunen borde ha. Men där fick kommunen också nobben. Ingen domstol har med andra ord tagit del av den fullständiga värderingen, eller den samhällsekonomiska kalkylen. Att då säga att kommunen brutit mot lagen är en grov halvsanning.

5. Kommunen har redan ett överskott på tomter. Vi säljer ju inga just nu.
Så här är det:
Ja, just nu har vi lediga tomter på många ställen i kommunen. Men förvärvet av den värdefulla marken nära stationen i Teckomatorp görs för att försörja kommunen med mark i en av de viktiga Pågatågsorterna, för lång tid framöver. I de andra Pågatågsorter har man ingen mark kvar som kommunen kan exploatera. Man har misslyckats med att vara långsiktig. Vi är på god väg att hamna där med Teckomatorp också. Detta trots de markbitar vi har vid Plåtslagarområdet och trots den mark som finns söder om Teckomatorp (Granbo). Just nu är läget ok, men om vi inte nu planerar för 20-30 år framåt kan läget efter en kommande högkonjunktur bli lika akut som i Tågarp och Billeberga.


Hela denna debatt har fått nytt liv på grund av artikeln i Skånskan.
Med hela svaret på dessa halvsanningar kan man konstatera att det är en långsiktigt, mycket god affär, att förvärva marken. Vid dagens slut handlar det om vem som vågar driva en utveckling av Svalövs kommun, vem som vågar vara långsiktig, vem som vågar tänka stort och å andra sidan, vem som springer bak efter och klagar.

Tänk efter... vem skall leda den här kommunen mot framtiden. Täten, eller skall vi backa in i framtiden så att kön får leda.

Tobbe i Teckomatorp

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar